Loi du 26 novembre 2025 : ce qu’elle change pour vos projets de travaux
Permis modificatif, recours des voisins, procédures de PLU, sanctions : ce que la loi du 26 novembre 2025 de simplification de l’urbanisme change pour vos travaux.
En bref : la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite loi Huwart, s’applique en principe depuis le 28 novembre 2025. Pour un particulier, elle change surtout trois choses : un permis modificatif ne peut plus être refusé sur la base de règles d’urbanisme adoptées après le permis initial (pendant 3 ans, sauf sécurité ou salubrité publique), le recours gracieux contre une autorisation doit être formé dans un délai d’un mois et ne prolonge plus le délai de recours devant le juge, et les sanctions contre les travaux irréguliers sont renforcées. Les nouvelles procédures de modification des PLU s’appliquent depuis le 27 mai 2026. Pour le calendrier complet de 2026, voir notre article Urbanisme 2026 : ce qui change pour vos démarches.
Une loi pour simplifier… mais aussi responsabiliser
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement s’applique en principe depuis le 28 novembre 2025, certaines mesures ayant une entrée en vigueur différée. Cette loi vise à accélérer et clarifier les procédures d’urbanisme, mais aussi à donner plus de marge aux maires… ce qui peut aussi signifier plus de vigilance pour les porteurs de projets, particuliers ou professionnels. (voir le texte)
Permis et déclarations : ce qui évolue
Permis modificatif : les règles sont figées pendant 3 ans
Un permis modificatif ne peut plus être refusé, ni assorti de prescriptions, sur le fondement de règles d’urbanisme adoptées après le permis initial. Trois conditions : les travaux ne sont pas achevés, le permis initial est encore valable, et la demande est déposée dans les 3 ans qui suivent sa délivrance. Seule exception : les nouvelles règles qui visent la sécurité ou la salubrité publiques.
Les délais d’instruction, eux, ne changent pas : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour un permis de construire une maison individuelle, hors secteur protégé. Une demande de pièces complémentaires reste possible.
Davantage de dérogations possibles au PLU
La loi élargit les cas où l’autorité compétente peut déroger à certaines règles du PLU, notamment pour le stationnement, la surélévation ou la transformation de bâtiments existants en logements. Ces dérogations ne sont pas automatiques : elles restent à l’appréciation de la commune et doivent être justifiées dans le dossier.
Ressource en eau : une décision du Conseil d’État à connaître
Cette question ne vient pas de la loi, mais de la jurisprudence. Dans une décision du 1er décembre 2025 (n° 493556), le Conseil d’État a admis qu’un permis de construire puisse être refusé sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme (salubrité publique) lorsque la ressource en eau potable de la commune est insuffisante.
Dans l’affaire jugée : un projet d’immeuble de cinq logements, refusé par le maire dans une commune où une étude jugeait la ressource en eau préoccupante et où la sécheresse de 2022 avait imposé des restrictions. Un projet peut donc être refusé pour ce motif même s’il respecte le PLU.
Recours des voisins : des délais plus courts
Depuis le 28 novembre 2025, un tiers qui veut contester votre permis ou votre déclaration préalable par un recours gracieux (auprès du maire) dispose d’un mois. Surtout, ce recours ne prolonge plus le délai de recours devant le tribunal administratif, qui reste de deux mois à compter du premier jour d’affichage sur le terrain.
Pour le porteur de projet, c’est une sécurité de plus. Encore faut-il que l’affichage soit correct : voir notre article Déclaration préalable acceptée : affichage, recours, travaux.
En cas de refus, la loi aide aussi le demandeur : deux mois après l’enregistrement de son recours devant le juge, l’administration ne peut plus invoquer de nouveaux motifs de refus, et l’urgence est présumée en référé-suspension.
Travaux sans autorisation : des sanctions renforcées
Le maire peut désormais prononcer une amende administrative contre la personne qui réalise des travaux irréguliers, et l’astreinte qui accompagne une mise en demeure de régulariser est relevée. Le recours contre ces sommes n’est pas suspensif. Mieux vaut donc déposer la bonne autorisation avant les travaux.
Secteur ABF ou site patrimonial : ce qui ne change pas
Cette loi ne supprime pas l’intervention de l’Architecte des Bâtiments de France. Aux abords d’un monument historique, en site patrimonial remarquable ou en site inscrit, les travaux qui modifient l’aspect extérieur restent soumis à autorisation, avec l’avis ou l’accord de l’ABF selon le secteur, et des délais d’instruction majorés. Détails dans notre article Zone ABF : quelles règles pour vos travaux ?.
Que faire avant de déposer votre dossier ?
Vérifiez le PLU actualisé
Depuis le 27 mai 2026, les PLU évoluent selon une procédure de modification unique, plus légère. Vérifiez toujours la version du PLU en vigueur le jour du dépôt, sur le Géoportail de l’urbanisme ou en mairie. Besoin d’une lecture complète ? Voir notre étude de faisabilité PLU.
Déposez un dossier solide
Malgré les assouplissements, un projet bien préparé reste essentiel. Les pièces mal montées ou les incohérences avec l’environnement restent un motif de refus ou de demande de pièces.
Ne négligez pas les petits projets
Même un abri, un poulailler, une pergola, ou une extension peut être soumis à autorisation. Et des travaux réalisés sans autorisation exposent désormais à des sanctions administratives renforcées.
Questions fréquentes
Quand la loi du 26 novembre 2025 est-elle entrée en vigueur ?
En principe le 28 novembre 2025. Certaines mesures sont différées : les nouvelles procédures d’évolution des PLU s’appliquent depuis le 27 mai 2026, sauf pour les procédures déjà engagées à cette date.
La loi change-t-elle les délais d’instruction d’une déclaration préalable ?
Non. Le délai reste d’un mois pour une déclaration préalable et de deux mois pour un permis de construire une maison individuelle, hors secteur protégé. Il est majoré en secteur protégé.
Mon voisin peut-il encore contester mon permis ?
Oui. Il dispose de deux mois à compter du premier jour d’affichage pour saisir le tribunal administratif. S’il choisit d’abord un recours gracieux, il doit le faire dans un délai d’un mois, et ce recours ne prolonge plus le délai de deux mois.
Mon permis modificatif peut-il être refusé à cause d’un nouveau PLU ?
Non, si les travaux ne sont pas achevés, si le permis initial est encore valable et si vous déposez la demande dans les 3 ans suivant sa délivrance. Seules les nouvelles règles de sécurité ou de salubrité publiques peuvent alors vous être opposées.
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Pour aller plus loin : les textes officiels à connaître
Texte de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 : consulter la loi sur Légifrance.
Principaux articles du code de l’urbanisme concernés par les mesures présentées ici :
- Articles L. 431-6 et L. 441-5 : permis de construire et permis d’aménager modificatifs.
- Article L. 600-12-2 : recours gracieux ou hiérarchique dans un délai d’un mois, sans effet sur le délai de recours contentieux.
- Articles L. 600-2 et L. 600-3-1 : motifs de refus et référé-suspension en cas de refus.
- Articles L. 481-1 et L. 481-2 : sanctions des travaux irréguliers.
À distinguer de la loi : la décision du Conseil d’État du 1er décembre 2025 (n° 493556) sur la ressource en eau s’appuie sur l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, qui existait déjà.
Sources
- Légifrance — Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement
- Ministère de la Transition écologique — Loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (dite loi Huwart)
- ANIL — Analyse juridique de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement
- Ministère de la Transition écologique — Fiche : modification des délais de recours contre les autorisations d’urbanisme
- Banque des Territoires — Conseil d’État, 1er décembre 2025, n° 493556 : ressource en eau et refus de permis
- Service-public.gouv.fr — Déclaration préalable de travaux
- Service-public.gouv.fr — Permis de construire
Pour tous vos projets, pensez à consulter le PLU de votre commune et à vérifier si vous êtes en zone protégée (site patrimonial, zone ABF, site inscrit…).