Lorsqu’un projet de travaux est refusé par la mairie, la réaction la plus fréquente est souvent la même :
« Pourtant mon voisin a fait la même chose et il a eu l’autorisation ! »
Cette situation peut sembler incompréhensible. Pourtant, en matière d’urbanisme, deux projets qui paraissent similaires peuvent être soumis à des règles différentes, à des contraintes différentes, ou présenter des caractéristiques techniques différentes.
Plusieurs raisons peuvent expliquer cette situation.
1. Les règles d’urbanisme ne sont pas respectées
Il arrive qu’un projet soit refusé simplement parce qu’il ne respecte pas certaines règles d’urbanisme, même si un projet voisin semble visuellement similaire.
En matière d’urbanisme, des différences parfois très légères peuvent suffire à rendre un projet non conforme.
Deux projets peuvent sembler identiques à première vue, mais présenter en réalité des caractéristiques différentes qui ont une incidence sur leur conformité.
Par exemple :
- une hauteur légèrement plus importante
Une différence de quelques centimètres peut parfois dépasser la hauteur maximale autorisée par le règlement d’urbanisme. - une surface plus importante
Une extension, une véranda ou un abri de jardin légèrement plus grand peut dépasser l’emprise au sol autorisée sur la parcelle. - une implantation différente
Une construction implantée un peu plus près de la limite séparative ou de la rue peut ne plus respecter les distances imposées par le règlement. - une modification de toiture
La pente, la hauteur du faîtage, ou encore la forme de la toiture peuvent également être encadrées par les règles d’urbanisme. - une surface de pleine terre insuffisante
De nombreux règlements d’urbanisme imposent un pourcentage minimal de pleine terre sur la parcelle. L’ajout d’une extension, d’un abri ou d’aménagements extérieurs peut réduire cette surface et rendre le projet non conforme.
Il faut également garder à l’esprit que la situation existante sur chaque parcelle peut être différente.
Une maison voisine peut par exemple disposer d’une surface construite plus faible ou d’une surface de pleine terre plus importante. Elle peut donc permettre certains aménagements qui ne sont plus possibles sur une autre parcelle déjà fortement occupée.
Ces différences peuvent sembler minimes, mais elles peuvent suffire à rendre un projet non conforme aux règles applicables.
Il est également possible que certaines constructions existantes aient été réalisées sans autorisation ou qu’elles ne respectent pas totalement les règles d’urbanisme. Dans ce cas, leur présence ne constitue pas un précédent permettant d’obtenir une autorisation similaire.
Enfin, il faut également garder à l’esprit que les règles d’urbanisme évoluent régulièrement. Un projet autorisé il y a plusieurs années peut aujourd’hui ne plus être conforme aux règles actuellement en vigueur.
2. Les terrains ne sont pas toujours soumis aux mêmes règles
Deux maisons situées dans la même rue peuvent parfois dépendre de zones différentes du PLU ou du PLUi.
Quelques mètres peuvent parfois suffire pour changer de zone.
Chaque zone possède ses propres règles concernant notamment :
- l’emprise au sol maximale
- les distances aux limites de propriété
- les hauteurs autorisées
- les formes de toiture
- les obligations de pleine terre ou d’espaces verts.
Un projet autorisé sur une parcelle peut donc être refusé sur la parcelle voisine si celle-ci est située dans une zone soumise à des règles différentes.
3. Les contraintes du terrain peuvent être différentes
Même lorsque deux terrains sont proches, ils peuvent présenter des contraintes différentes.
Par exemple :
- un terrain peut être situé en zone inondable
- la parcelle peut être concernée par une servitude de passage ou de réseaux
- la présence d’un cours d’eau, d’un fossé ou d’une zone humide peut imposer des reculs supplémentaires
- certaines parcelles peuvent être soumises à une protection patrimoniale ou paysagère.
Ces contraintes peuvent limiter les possibilités de construction ou imposer des adaptations du projet.
4. Les règles de lotissement peuvent s’ajouter au PLU
Dans certains quartiers, des règles issues d’un lotissement peuvent encore s’appliquer.
Ces règles viennent alors s’ajouter aux règles du PLU ou du PLUi.
Elles peuvent imposer par exemple :
- un type de toiture spécifique
- une implantation précise des constructions
- des hauteurs maximales différentes
- certains matériaux ou couleurs de façade.
Deux maisons proches peuvent donc être soumises à des contraintes différentes selon leur situation dans le lotissement.
5. Chaque dossier est étudié individuellement
En urbanisme, une autorisation accordée sur une parcelle ne crée pas un droit automatique pour les parcelles voisines.
Chaque demande est examinée :
- au regard des règles d’urbanisme applicables
- des caractéristiques propres du terrain
- et du projet présenté dans le dossier.
C’est pourquoi deux projets apparemment similaires peuvent recevoir des décisions différentes.
Avant de déposer un dossier, il est important de vérifier les règles applicables
Les règles d’urbanisme peuvent être nombreuses et parfois complexes. Une analyse préalable permet souvent d’éviter un refus ou des modifications importantes du projet.
Avant de déposer une déclaration préalable ou un permis de construire, il est donc conseillé de vérifier :
- les règles du document d’urbanisme
- les contraintes spécifiques du terrain
- la conformité du projet envisagé…etc
Cela permet de sécuriser votre projet et d’anticiper les éventuelles difficultés.
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